Sự bế tắc trong khâu xác định giá đất khiến gần 100 dự án bất động sản tại TP.HCM chưa thể triển khai, tạo ra điểm nghẽn lớn cho thị trường.

TP.HCM cho hay có 100 hồ sơ đất bị đóng băng hoặc tạm dừng thủ tục pháp lý. Ảnh: Tin Nhanh Chứng Khoán

Hàng loạt dự án bất động sản vướng xác định giá đất

Theo UBND TP.HCM, hiện có gần 100 dự án bất động sản tại thành phố đang gặp khó khăn do vướng quy định xác định giá đất cụ thể theo Điều 63 Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Quy định này yêu cầu áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) đối với các trường hợp nhà nước giao đất, cho thuê đất trước khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực.

Thực tế triển khai cho thấy, việc xác định giá đất ở thời điểm quá khứ gặp nhiều trở ngại, vì thông tin so sánh và dữ liệu lịch sử gần như không thể thu thập. Tình trạng này khiến quá trình xây dựng chứng thư định giá đất, thẩm định và trình UBND TP.HCM phê duyệt bị đình trệ.

Hệ quả trực tiếp là hàng loạt dự án bị “đóng băng” hoặc tạm dừng thủ tục pháp lý, làm chậm tiến độ triển khai theo quy hoạch. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư mà còn kéo lùi tốc độ phát triển đô thị và giảm nguồn thu ngân sách địa phương.

Điểm nghẽn pháp lý tác động mạnh đến thị trường bất động sản

Việc chậm xác định giá đất cụ thể đã trở thành nút thắt lớn trong phát triển bất động sản tại TP.HCM. Các dự án bị đình trệ dẫn đến nguồn cung sản phẩm nhà ở mới trên thị trường tiếp tục sụt giảm, trong khi nhu cầu vẫn cao. Điều này có thể gây áp lực tăng giá bất động sản tại một số phân khúc, nhất là nhà ở thương mại và căn hộ trung cấp.

Từ góc độ doanh nghiệp, việc không thể hoàn tất thủ tục pháp lý khiến dòng vốn đầu tư bị chôn chân trong quỹ đất. Các nhà phát triển bất động sản gặp rủi ro mất cân đối tài chính, không xoay vòng vốn để triển khai dự án khác, kéo theo hệ lụy về thanh khoản và nghĩa vụ với ngân hàng.

Đối với nền kinh tế thành phố, sự chậm trễ trong công tác xác định giá đất đồng nghĩa với việc thất thu ngân sách từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản thuế liên quan. Ngoài ra, diện mạo đô thị bị ảnh hưởng khi các dự án hạ tầng và khu dân cư mới không thể triển khai kịp tiến độ, làm giảm khả năng thu hút đầu tư nước ngoài.

Việc chậm xác định giá đất là nút thắt lớn trong phát triển BĐS tại TP.HCM. Ảnh: Sưu tầm

Điều này cũng cho thấy tính cấp thiết trong việc rà soát và điều chỉnh khung pháp lý, nhằm bảo đảm tính khả thi, minh bạch và kịp thời trong công tác định giá đất – vốn là một trong những yếu tố cốt lõi quyết định sự phát triển của thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản TP.HCM đối mặt thách thức và cơ hội

Trong bối cảnh hiện tại, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ còn tiếp tục đối mặt nhiều thách thức. Nếu các vướng mắc pháp lý không được tháo gỡ sớm, hàng trăm dự án sẽ tiếp tục “nằm chờ”, làm nguồn cung thị trường suy giảm mạnh trong giai đoạn 2025–2026. Điều này có thể tạo ra sự khan hiếm nguồn hàng, nhất là ở phân khúc trung cấp và cao cấp, từ đó gây áp lực tăng giá và khiến thị trường mất cân đối cung cầu.

Người mua nhà chịu ảnh hưởng trực tiếp khi cơ hội tiếp cận sản phẩm nhà ở mới giảm đi đáng kể. Tuy nhiên, nếu khung pháp lý được điều chỉnh kịp thời, quá trình phê duyệt giá đất được tháo gỡ, thị trường bất động sản TP.HCM có thể lấy lại động lực từ cuối năm 2026 trở đi. Khi đó, nhiều dự án lớn được tái khởi động sẽ bổ sung nguồn cung dồi dào, giảm áp lực giá, đồng thời mở ra cơ hội đầu tư mới cho doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân.

Trong dài hạn, việc hoàn thiện cơ chế định giá đất minh bạch, sát với thị trường sẽ góp phần hình thành môi trường đầu tư ổn định, thu hút dòng vốn trong và ngoài nước, đồng thời đảm bảo công bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Đối với các doanh nghiệp, giai đoạn chờ đợi này đòi hỏi phải quản trị dòng tiền chặt chẽ, đa dạng hóa nguồn vốn và chủ động chuẩn bị hồ sơ pháp lý để sẵn sàng triển khai ngay khi nút thắt được tháo gỡ.

Còn với nhà đầu tư cá nhân, cần thận trọng theo dõi chính sách, ưu tiên các dự án đã hoàn thiện pháp lý để giảm rủi ro. Tình trạng hàng trăm dự án bất động sản TP.HCM bị đóng băng do vướng khâu xác định giá đất đang tạo ra thách thức lớn cho cả doanh nghiệp, nhà đầu tư và nền kinh tế thành phố. 

Tuy nhiên, nếu khung pháp lý sớm được tháo gỡ, đây sẽ là cơ hội để thị trường tái khởi động mạnh mẽ, bổ sung nguồn cung và tạo bước đột phá cho quá trình phát triển đô thị. Nhà đầu tư và doanh nghiệp cần kiên nhẫn, thận trọng và chuẩn bị kỹ lưỡng để nắm bắt cơ hội khi chính sách được hoàn thiện.

Bảo Long

Nguồn tham khảo: Tin Nhanh Chứng Khoán