Nhu cầu thuê khu công nghiệp tăng mạnh, nguồn cung miền Bắc gần 23.990 ha, giá thuê tăng 3,8% theo năm, xu hướng đầu tư dài hạn càng rõ nét.

Yếu tố bền vững ngày càng được coi trọng tại các khu công nghiệp. Ảnh: Thành Nguyễn.

Khách thuê khu công nghiệp ưu tiên hạ tầng, quỹ đất và khả năng mở rộng dài hạn

Thị trường bất động sản khu công nghiệp đang chứng kiến sự thay đổi rõ rệt trong khẩu vị của khách thuê. Thay vì chỉ tập trung vào chi phí thuê, các doanh nghiệp sản xuất ngày càng ưu tiên yếu tố phát triển bền vững, bao gồm hạ tầng đồng bộ, quỹ đất lớn và khung pháp lý minh bạch.

Theo khảo sát từ đơn vị tư vấn Cushman & Wakefield Việt Nam, khu vực miền Bắc đang ghi nhận xu hướng lựa chọn thận trọng hơn từ phía khách thuê. Những địa phương sở hữu quỹ đất rộng và hệ thống giao thông kết nối tốt đang có lợi thế lớn khi doanh nghiệp không chỉ đặt mục tiêu gia nhập thị trường, mà còn xây dựng kế hoạch mở rộng hoạt động trong giai đoạn 5-10 năm tới.

Tính đến hết quý IV/2025, tổng nguồn cung tích lũy đất khu công nghiệp tại miền Bắc đạt khoảng 23.990 ha. Riêng quý cuối năm 2025, thị trường bổ sung khoảng 640 ha đất công nghiệp mới, đến từ ba dự án trọng điểm gồm khu công nghiệp Đồng Văn 5 tại Ninh Bình (237 ha), khu công nghiệp Phúc Sơn (125 ha) và khu công nghiệp Quế Võ 2 giai đoạn 2 tại Bắc Ninh với 277,64 ha.

Sự gia tăng nguồn cung giúp củng cố vị thế của các trung tâm công nghiệp truyền thống. Bắc Ninh hiện có quy mô 5.452 ha, trong khi Hải Phòng đạt 5.796 ha. Đồng thời, dòng vốn đầu tư đang lan tỏa sang các khu vực vệ tinh như Ninh Bình và Phú Thọ, mở rộng không gian phát triển công nghiệp.

Nếu so với quy mô 16.800 ha ghi nhận cùng kỳ, nguồn cung đất công nghiệp toàn vùng đã tăng khoảng 42,8% theo năm. Sự tăng trưởng này chủ yếu đến từ việc điều chỉnh địa giới hành chính, mở rộng vùng nghiên cứu và đẩy nhanh tiến độ cấp phép dự án mới trong năm 2025.

Dù nguồn cung tăng mạnh, nhu cầu thuê vẫn duy trì ổn định. Trong quý IV/2025, diện tích hấp thụ thuần đạt khoảng 63 ha. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn vùng đạt 65,74%, giảm nhẹ so với mức 67% của quý trước và 68% của cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, mức giảm này không phản ánh nhu cầu suy yếu mà chủ yếu do lượng nguồn cung mới tăng nhanh khiến tốc độ hấp thụ chưa theo kịp.

Đáng chú ý, Hà Nội vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy 100% do khan hiếm quỹ đất. Bắc Ninh tiếp tục giữ sức hút với tỷ lệ lấp đầy đạt 74,1%. Trong khi đó, Quảng Ninh và Phú Thọ lần lượt đạt 49,27% và 52,87%, tạo dư địa lớn cho các nhà đầu tư tìm kiếm diện tích thuê lớn với chi phí tối ưu.

Giá thuê đất khu công nghiệp miền Bắc trong quý IV/2025 đạt trung bình 135 USD/m² cho cả thời hạn thuê. Con số này tăng 1,5% theo quý và tăng 3,8% so với cùng kỳ năm 2024, cho thấy xu hướng tăng giá bền vững.

Khách thuê khu công nghiệp ưu tiên hạ tầng, quỹ đất và khả năng mở rộng dài hạn. Ảnh: Lê Toàn

Hạ tầng và dòng vốn FDI củng cố đà tăng trưởng bất động sản khu công nghiệp

Sự phát triển của thị trường khu công nghiệp không chỉ đến từ nhu cầu sản xuất, mà còn được thúc đẩy mạnh mẽ bởi các dự án hạ tầng chiến lược. Đây được xem là yếu tố then chốt giúp nâng cao năng lực logistics (hệ thống vận chuyển và lưu trữ hàng hóa) và tăng tính cạnh tranh của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Theo đánh giá từ CBRE Việt Nam, thị trường khu công nghiệp đang phục hồi tích cực tại cả hai miền Bắc và Nam sau giai đoạn gián đoạn bởi các yếu tố thuế quan và truy xuất nguồn gốc hàng hóa. Nhiều tập đoàn đa quốc gia tiếp tục mở rộng đầu tư tại Việt Nam.

Một số kế hoạch đầu tư quy mô lớn đã được công bố như Apple chuyển dây chuyền sản xuất thiết bị nhà thông minh sang Việt Nam; Toyota dự kiến chi 359 triệu USD để mở rộng nhà máy tại miền Bắc; Intel chuyển hoạt động lắp ráp và kiểm định sang Việt Nam; Tập đoàn Chery của Trung Quốc dự kiến xây dựng nhà máy ô tô lớn nhất khu vực ASEAN tại Việt Nam vào giữa năm 2026.

Các dự án hạ tầng quy mô lớn đang đóng vai trò “bệ đỡ” quan trọng cho bất động sản công nghiệp. Tại miền Bắc, những dự án nổi bật gồm sân bay quốc tế Gia Bình tại Bắc Ninh, tuyến đường sắt Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng và khu thương mại tự do ven biển rộng 6.300 ha tại Hải Phòng. Trong khi đó, khu vực phía Nam hưởng lợi từ sân bay quốc tế Long Thành và hệ thống kết nối cảng biển giúp nâng cao năng lực logistics khu vực Đồng Nai và phía Đông TP.HCM.

Ngoài ra, xu hướng phát triển sản phẩm bất động sản công nghiệp cũng đang thay đổi. Nhà xưởng và nhà kho cao tầng bắt đầu phổ biến hơn, đặc biệt tại miền Bắc. Bên cạnh đó, mô hình khu công nghiệp sinh thái và khu công nghệ cao đang xuất hiện ngày càng nhiều, phù hợp với xu hướng sản xuất xanh và bền vững.

Động lực tăng trưởng của thị trường hiện tập trung vào các ngành công nghệ cao, sản xuất linh kiện điện tử và bo mạch. Những lĩnh vực này có đặc điểm sử dụng diện tích lớn, yêu cầu hạ tầng kỹ thuật cao và gắn bó dài hạn với khu công nghiệp, qua đó giúp nâng cao chất lượng dòng vốn đầu tư.

Song song với yếu tố hạ tầng, niềm tin của doanh nghiệp quốc tế đối với môi trường đầu tư tại Việt Nam cũng đang tăng mạnh. Chỉ số niềm tin kinh doanh (BCI) của Hiệp hội Doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam đạt 80 điểm trong quý IV/2025, tăng 13,5 điểm so với trước đó. Đây là mức cao sau giai đoạn 7 năm chịu ảnh hưởng từ các cú sốc toàn cầu.

Hạ tầng và dòng vốn FDI củng cố đà tăng trưởng bất động sản khu công nghiệp. Ảnh: Báo Đầu tư Chứng khoán

Thị trường bất động sản khu công nghiệp tiếp tục mở rộng nguồn cung và nâng cấp chất lượng đầu tư

Dữ liệu thị trường cho thấy triển vọng bất động sản khu công nghiệp vẫn tích cực trong trung và dài hạn. Giai đoạn 2026-2029, khu vực miền Bắc dự kiến bổ sung thêm khoảng 5.050 ha đất công nghiệp từ các dự án đang triển khai. Nguồn cung mới không chỉ tập trung tại các trung tâm công nghiệp truyền thống mà còn lan sang các địa phương vệ tinh, giúp cân bằng thị trường và giảm áp lực chi phí.

Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ việc hoàn thiện các dự án hạ tầng chiến lược, đặc biệt là sân bay quốc tế Gia Bình và mở rộng tuyến cao tốc Bắc – Nam. Những công trình này giúp rút ngắn khoảng cách vận chuyển, tối ưu chi phí logistics và nâng cao khả năng kết nối liên vùng.

Bên cạnh đó, quá trình đồng bộ hóa thủ tục hành chính sau sáp nhập địa giới được kỳ vọng giúp giảm rào cản pháp lý, tạo môi trường đầu tư thông thoáng hơn. Điều này giúp Việt Nam duy trì sức hấp dẫn đối với các tập đoàn đa quốc gia trong lĩnh vực công nghệ cao.

Từ góc nhìn thị trường, xu hướng khách thuê chuyển sang ưu tiên các yếu tố phát triển bền vững cho thấy bất động sản khu công nghiệp đang bước sang giai đoạn cạnh tranh bằng chất lượng thay vì giá thuê. Sự thay đổi này có thể thúc đẩy quá trình tái cấu trúc ngành bất động sản công nghiệp, tạo lợi thế cho các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn và hệ sinh thái hạ tầng đồng bộ.

Đối với nhà đầu tư, xu hướng tăng giá thuê ổn định và nhu cầu dài hạn từ các doanh nghiệp công nghệ cao mở ra cơ hội tích lũy tài sản bền vững. Tuy nhiên, thị trường cũng đòi hỏi chiến lược lựa chọn dự án kỹ lưỡng, ưu tiên các khu công nghiệp nằm gần trung tâm logistics, cảng biển hoặc sân bay quốc tế.

Với doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp, việc đầu tư vào hạ tầng kỹ thuật, tiêu chuẩn môi trường và dịch vụ hỗ trợ sản xuất sẽ trở thành yếu tố quyết định khả năng thu hút khách thuê trong giai đoạn tới.

Thị trường khu công nghiệp Việt Nam đang bước vào chu kỳ phát triển mới với trọng tâm là chất lượng hạ tầng và chiến lược phát triển bền vững. Nguồn cung tiếp tục mở rộng giúp gia tăng cơ hội đầu tư, nhưng cũng đặt ra yêu cầu nâng cấp tiêu chuẩn vận hành. Trong bối cảnh dòng vốn sản xuất toàn cầu dịch chuyển mạnh mẽ, bất động sản khu công nghiệp được kỳ vọng duy trì vai trò trụ cột trong tăng trưởng kinh tế và thu hút đầu tư dài hạn.

Tuyết Ngân

Nguồn tham khảo: Báo Đầu tư Chứng khoán