Năm 2026 chứng kiến bất động sản khu công nghiệp với hàng loạt dự án, cùng tăng trưởng nguồn cung và giá thuê kho xưởng vượt kỳ vọng.

Các khu công nghiệp mới được thiết kế theo hướng xanh, bền vững. Ảnh: Báo Đầu tư Chứng khoán

Nguồn cung bất động sản khu công nghiệp tăng mạnh với nhiều dự án chiến lược

Trong những tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản khu công nghiệp đang diễn biến sôi động, đánh dấu bước tiến đáng kể trong quy mô và chiến lược phát triển. Các doanh nghiệp trong nước và quốc tế liên tiếp công bố kế hoạch đầu tư các khu công nghiệp quy mô lớn, phản ánh sức hút mạnh mẽ của phân khúc này trong bối cảnh dịch chuyển sản xuất và xu hướng toàn cầu hóa chuỗi cung ứng.

Điển hình, Tập đoàn Hòa Phát vừa được UBND tỉnh Hưng Yên chấp thuận đầu tư Khu công nghiệp số 06 – giai đoạn 1 với quy mô hơn 230 ha, tổng vốn hơn 2.700 tỉ đồng. Đây là bước đi chiến lược nhằm mở rộng quỹ đất và củng cố vị thế trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại miền Bắc.

Cũng tại miền Bắc, Amata Group (Thái Lan) nhận chủ trương đầu tư Khu công nghiệp Đoan Hùng tại Phú Thọ với diện tích hơn 475 ha và vốn đầu tư trên 185 triệu USD. Dự án được chia thành hai giai đoạn, mở rộng hoạt động đến năm 2033, thể hiện cam kết dài hạn của nhà đầu tư nước ngoài trong việc phát triển hạ tầng sản xuất tại Việt Nam.

Tại miền Trung, VSIP (Liên doanh Việt Nam – Singapore) là nhà đầu tư duy nhất nộp hồ sơ tham gia dự án Khu công nghiệp La Sơn, khu số 01 rộng hơn 467 ha, với tổng mức đầu tư 3.075 tỉ đồng, được UBND TP. Huế chấp thuận chủ trương từ cuối 2025.

Những động thái này cho thấy doanh nghiệp trong nước và cả nhà đầu tư quốc tế đều chủ động mở rộng quỹ đất, tập trung vào các khu công nghiệp trọng điểm, minh chứng cho sức hút bền vững của phân khúc bất động sản khu công nghiệp trong chiến lược phát triển kinh tế mới.

Nhu cầu nhà kho xây sẵn & giá thuê tăng – Dấu hiệu tích cực của thị trường bất động sản

Đồng hành với sự mở rộng quỹ đất, phân khúc kho xưởng xây sẵn (built-to-suit/ warehouse) chứng kiến nhu cầu tăng trưởng ấn tượng, phản ánh xu hướng dịch vụ hậu cần (logistics) và sản xuất mở rộng mạnh mẽ tại Việt Nam.

Nhu cầu kho xưởng xây sẵn đang tăng nhanh. Ảnh: Dũng Minh.

Theo báo cáo từ JLL Việt Nam, tính đến cuối quý IV/2025, miền Bắc ghi nhận tổng nguồn cung kho xây sẵn đạt hơn 2,04 triệu m2 với 256.000 m2 kho mới, đưa tổng nhu cầu hấp thụ thuần năm 2025 đạt 236.000 m2, tăng 13% so với 2024. Giá chào thuê trung bình đạt 4,93 USD/m2/tháng, lần lượt tăng 1,48% theo quý và 6,62% theo năm, cho thấy sức cầu mạnh và cải thiện khả năng sinh lời.

Tại miền Nam, tổng nguồn cung kho xây sẵn trọng điểm đạt khoảng 2,4 triệu m2, tăng 11,2% so với cuối 2024. Tổng hấp thụ ròng quý IV/2025 đạt 97.600 m2, giúp tổng hấp thụ cả năm tăng hơn 70%, đạt 453.000 m2. Giá thuê trung bình ở đây đạt 5,04 USD/m2/tháng, tăng nhẹ so với cùng kỳ, thể hiện nhu cầu mạnh mẽ và tính ổn định của thị trường.

Đáng chú ý, triển vọng nguồn cung 2026 cho thấy miền Bắc dự kiến bổ sung thêm 683.000 m2 kho mới, chủ yếu tại các tỉnh công nghiệp như Bắc Ninh và Hưng Yên; miền Nam dự kiến có thêm 313.000 m2 nhà kho xây sẵn, phản ánh xu hướng mở rộng bền vững ở cả hai vùng kinh tế.

Sự gia tăng nguồn cung và hấp thụ mạnh mẽ của nhà kho xây sẵn cho thấy doanh nghiệp và nhà đầu tư đang thích nghi linh hoạt với nhu cầu gia tăng trong sản xuất, thương mại điện tử và logistics. Đây không chỉ là tín hiệu tích cực của thị trường bất động sản khu công nghiệp mà còn phản ánh triển vọng tăng trưởng dài hạn của hệ thống hạ tầng sản xuất – dịch vụ hậu cần của Việt Nam.

Phân khúc bất động sản khu công nghiệp và chiến lược hấp dẫn dòng vốn FDI

Thị trường bất động sản khu công nghiệp không chỉ mở rộng quy mô; chất lượng và chiến lược đầu tư cũng đang dịch chuyển mạnh mẽ theo hướng bền vững, xanh và tích hợp tiện ích. Đây là yếu tố quan trọng thu hút dòng vốn trực tiếp nước ngoài (FDI) có chất lượng cao.

Các dự án khu công nghiệp hiện nay chú trọng yếu tố ESG (môi trường, xã hội, quản trị) cùng tiện ích đồng bộ như hạ tầng giao thông, hệ thống phòng cháy chữa cháy, khu xử lý nước thải, khu văn phòng,… giúp nâng cao trải nghiệm thuê và hấp dẫn khách hàng quy mô lớn.

Ví dụ, nhiều đơn vị như Core5 Vietnam ghi nhận các kho công nghiệp chất lượng cao tại Quảng Ninh và Hải Phòng thu hút các nhà sản xuất lớn như LG, Pegatron nhờ lợi thế kết nối cảng biển, sân bay và kết cấu hạ tầng tích hợp – minh chứng rõ rệt cho chiến lược đầu tư hiệu quả và khả năng lấp đầy nhanh chóng.

Ngoài ra, khuyến nghị từ các chuyên gia ngành công nghiệp cho thấy, các địa phương và doanh nghiệp cần tiếp tục lựa chọn thu hút FDI chất lượng, ưu tiên các lĩnh vực có hàm lượng công nghệ cao, thân thiện với môi trường và có khả năng chuyển giao công nghệ – yếu tố gia tăng giá trị lâu dài cho bất động sản khu công nghiệp.

Bất động sản khu công nghiệp phát triển theo hướng bền vững, hạ tầng đồng bộ, gia tăng sức hút dòng vốn FDI. Ảnh: Tạp chí Thị trường Tài chính Tiền tệ.

Những chiến lược này không chỉ nâng cao chất lượng khu công nghiệp mà còn làm sâu sắc hơn mối quan hệ giữa hạ tầng công nghiệp và chuỗi cung ứng toàn cầu, giúp Việt Nam ngày càng cạnh tranh hơn trên bản đồ đầu tư quốc tế.

Với môi trường đầu tư được cải thiện liên tục và ổn định chính trị – xã hội, Việt Nam sẽ giữ vững sức hút đối với dòng vốn FDI vào khu công nghiệp. Nhà đầu tư nên chú ý các dự án có yếu tố bền vững & tích hợp ESG để tối ưu hóa hiệu quả và hạn chế rủi ro dài hạn. Giá thuê tiếp tục duy trì xu hướng tăng nhẹ, phản ánh nhu cầu sản xuất và logistics gia tăng. Nhà đầu tư có thể cân nhắc đầu tư vào các khu vực trọng điểm như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai – nơi hấp thụ lớn và triển vọng mở rộng quỹ đất.

Nguồn cung kho xây sẵn dự kiến tiếp tục gia tăng trong năm 2026, nhưng không làm mất cân đối thị trường do nhu cầu thuê vẫn cao. Điều này tạo ra cơ hội cho các quỹ đầu tư và REITs (quỹ đầu tư bất động sản) mở rộng danh mục tài sản. Các mô hình khu công nghiệp tích hợp công nghệ cao, thân thiện môi trường và hạ tầng thông minh sẽ là xu hướng chính, thu hút cả khách thuê nội địa và quốc tế. Đây là vùng đất màu mỡ cho chiến lược đầu tư dài hạn.

Thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam năm 2026 đang trong giai đoạn tăng trưởng mạnh về quy mô và chất lượng, nhờ nhu cầu kho xưởng xây sẵn tăng, giá thuê ổn định và dòng vốn FDI tích cực. Đây là một kênh đầu tư hấp dẫn cho nhà đầu tư tài chính và doanh nghiệp sản xuất, mở ra cơ hội chiến lược phát triển dài hạn trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu tái định hình. Với lợi thế cạnh tranh rõ rệt và định hướng xanh – bền vững, khu công nghiệp tiếp tục đóng vai trò trụ cột trong bức tranh bất động sản công nghiệp & tài chính Việt Nam.

Tuyết Ngân

Nguồn tham khảo: Báo Đầu tư Chứng khoán