Giá thuê đất công nghiệp phía Bắc tăng 14,5% mỗi năm, dòng vốn FDI và nhu cầu an cư mở ra cơ hội cho bất động sản vệ tinh Hà Nội.

Bất động sản công nghiệp phía Bắc bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ nhờ FDI Ảnh: Tin Nhanh Chứng Khoán

Diễn biến chính của thị trường bất động sản công nghiệp và nhà ở vệ tinh

Theo Avison Young Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp phía Bắc đang bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ nhờ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và sự dịch chuyển sản xuất từ các tập đoàn toàn cầu. Các tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hưng Yên và Hà Nam nổi lên như tâm điểm thu hút, nhờ hạ tầng giao thông liên vùng kết nối trực tiếp tới Hà Nội, quỹ đất rộng và chi phí đầu tư hợp lý.

Trong 2 năm gần đây, giá thuê đất công nghiệp tại các thị trường cấp 1 phía Bắc đã ghi nhận tốc độ tăng ấn tượng, từ 5% đến 7% mỗi năm, cao hơn hẳn mức 2% đến 3% tại các thị trường khác trong khu vực. Tại Hải Phòng, giá thuê tăng từ 95 – 97 USD/m²/kỳ hạn năm 2023 lên 125 – 130 USD/m²/kỳ hạn năm 2025, phản ánh tốc độ tăng trưởng bình quân (CAGR) đạt 14,5% – 15,8%.

Không chỉ dừng ở xu hướng giá, nguồn cung cũng đang được mở rộng nhanh chóng. Cuối tháng 8/2025, bốn khu công nghiệp đồng loạt khởi công tại Bắc Ninh, Phú Thọ, Hà Nội và Ninh Bình, góp phần bổ sung quỹ đất lớn cho thị trường. Nhiều khu vực vốn là đất nông nghiệp đã được chuyển đổi mục đích, nhờ vậy chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng thấp hơn so với các tỉnh phía Nam, tạo lợi thế cạnh tranh cho các chủ đầu tư phía Bắc.

Ở phân khúc nhà ở, làn sóng FDI kéo theo nhu cầu an cư tăng cao. Bắc Ninh hiện dẫn đầu cả nước về dịch chuyển dân cư, tiếp theo là Hưng Yên, Hà Nội, Bắc Giang và Vĩnh Phúc. Thực tế, nhu cầu chỗ ở không chỉ đến từ chuyên gia quốc tế mà còn từ lực lượng lao động di cư, mong muốn ổn định lâu dài tại các tỉnh vệ tinh.

Phân tích dữ liệu và ý nghĩa đối với bất động sản công nghiệp và nhà ở

Báo cáo cho thấy, các doanh nghiệp FDI đang trực tiếp góp phần định hình lại nhu cầu nhà ở quanh Hà Nội. Samsung đã xây dựng hơn 30.000 chỗ ở cho cán bộ và công nhân tại Thái Nguyên và Bắc Ninh, Foxconn triển khai ký túc xá tại Bắc Giang, trong khi Texhong đầu tư vào Quảng Ninh. Đây là minh chứng rõ ràng cho chiến lược “tự chủ chỗ ở” nhằm đảm bảo ổn định nhân lực dài hạn.

Ngoài các tập đoàn công nghệ lớn, nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp cũng chủ động phát triển hoặc hợp tác với các doanh nghiệp bất động sản dân dụng để xây dựng căn hộ dịch vụ và nhà ở thương mại. Tại Hà Nam, các dự án căn hộ dịch vụ ngay khi mở bán đã được đặt mua hết, phản ánh nhu cầu thị trường thực sự cao. Nam Long cũng nhanh chóng nắm bắt cơ hội, thu mua quỹ đất tại Hải Phòng, gần các khu công nghiệp lớn, để phát triển dự án EHome với giá vừa túi tiền.

Doanh nghiệp FDI đang trực tiếp góp phần định hình lại nhu cầu nhà ở quanh Hà Nội. Ảnh: Sưu tầm

Một xu hướng khác là phát triển khu đô thị quy mô lớn trên 100 ha tại các vành đai ngoài Hà Nội. Với quỹ đất rộng và chi phí đất hợp lý, các dự án này lan tỏa sang Hà Nam, Vĩnh Phúc, Hưng Yên và Hòa Bình. Động thái này giúp hình thành những cực tăng trưởng đô thị độc lập, vừa giải quyết nhu cầu nhà ở, vừa tạo ra không gian phát triển bền vững cho kinh tế địa phương.

Số liệu cho thấy thị trường bất động sản vệ tinh không còn phụ thuộc hoàn toàn vào Hà Nội trung tâm. Sự hội tụ của vốn FDI, hạ tầng và nguồn lao động đã biến các tỉnh vệ tinh thành điểm đến độc lập, có khả năng tự tạo động lực phát triển. Đây là bước ngoặt quan trọng, khẳng định bất động sản công nghiệp và nhà ở quanh Hà Nội đang hình thành một chu kỳ tăng trưởng mới.

Dự báo xu hướng và cơ hội cho nhà đầu tư bất động sản

Trong giai đoạn tới, bất động sản công nghiệp phía Bắc nhiều khả năng sẽ tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng giá thuê ấn tượng, đặc biệt ở các thị trường cấp 1. Dòng vốn FDI vẫn duy trì ổn định nhờ xu hướng dịch chuyển sản xuất toàn cầu, đi kèm với nhu cầu phát triển hạ tầng, nhà xưởng và kho bãi. Điều này sẽ củng cố vị thế của khu vực như trung tâm sản xuất mới của châu Á.

Đối với phân khúc nhà ở, nhu cầu an cư của lực lượng lao động di cư và chuyên gia sẽ không ngừng tăng lên. Các dự án nhà ở thương mại, căn hộ dịch vụ và khu đô thị vệ tinh quanh Hà Nội sẽ hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng này. Nhà đầu tư có thể xem đây là cơ hội trung và dài hạn để đón đầu nhu cầu, đặc biệt tại Bắc Ninh, Hưng Yên, Bắc Giang và Vĩnh Phúc.

Các chuyên gia nhận định, trọng tâm đầu tư bất động sản trong thập kỷ tới sẽ dịch chuyển mạnh mẽ từ lõi Hà Nội sang các vùng phụ cận. Đây không chỉ là xu hướng nhất thời mà còn phản ánh sự thay đổi cấu trúc kinh tế và đô thị của cả khu vực phía Bắc. Do đó, việc lựa chọn dự án tại các khu vực vệ tinh với tiềm năng hạ tầng và kết nối tốt sẽ là chìa khóa thành công cho doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Từ góc độ an toàn, sự kết hợp giữa bất động sản công nghiệp và nhà ở vệ tinh sẽ tạo thành hệ sinh thái khép kín, vừa giải quyết nhu cầu sản xuất, vừa đáp ứng nhu cầu an cư. Điều này mở ra dư địa phát triển bền vững, đồng thời giảm thiểu rủi ro phụ thuộc vào thị trường Hà Nội trung tâm.

Bất động sản công nghiệp và nhà ở vệ tinh quanh Hà Nội đang bước vào giai đoạn phát triển mới, được hậu thuẫn bởi dòng vốn FDI, hạ tầng kết nối và nhu cầu dân cư tăng mạnh. Đây là cơ hội lớn nhưng cũng đòi hỏi nhà đầu tư lựa chọn kỹ lưỡng để tối ưu hóa lợi ích trong dài hạn.

Bảo Long

Nguồn tham khảo: Tin Nhanh Chứng Khoán